רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות ביותר שאנו עושים במהלך חיינו ולכן חשוב להעזר בעו"ד, בייחוד כי שכר הטרחה הנהוג כיום עומד על כ- 0.75% מערך הדירה, סכום שהינו נמוך ביחס לבטחון שליווי משפטי מקנה למוכר / קונה.
להלן מספר "כללי אצבע" שיש לזכור כשעומדים לקראת חתימת הסכם:
* ביטול מס מכירה - ביום 28/1/08 בוטל מס מכירה שהיה נהוג בשיעור 2.5% אך מנגד הועלה שיעור מס השבח על נכסים היסטוריים שנרכשו/התקבלו בירושה לפני 1960
* מדרגות מס מעודכנות - החל מיום 15/1/09 ועד לשנה האזרחית הבאה (2010) יעמוד מס הרכישה על שיעור של 0 ש"ח בגין רכישת דירה יחידה שעלותה עד 1,026,660 ש"ח. החל מהסך של 1,026,660 ש"ח ועד 1,440,870 ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור של 3.5% בגין רכישת נכס ששוויו מעל 1,440,870 ש"ח - ישולם מס בשיעור 5%.
* לא להיחפז לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר
* יש לבחון האם הנכס רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או חברה משכנת או מינהל מקרקעי ישראל. במידה והנכס בבעלות מינהל מקרקעי ישראל יש לברר אם הנכס מהוון ולהוציא אישור זכויות עדכני
* יש לבחון האם הנכס הנרכש נבנה בהתאם להיתר בניה ואין בו חריגות בנייה ו/או צו הריסה. יש לבחון האם הנכס נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא, זכות לצד שלישי, עיקול, הפקעה, צו הריסה וכי אין מניעה בדין למכור את הנכס
* יש להשאיר כ-10% מערך הדירה בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר וזאת כדי להבטיח שהמוכר יעביר את כל המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש.
להלן המסמכים הנדרשים:
* אישור על תשלום או פטור - ממס שבח, מס מכירה, אישור של הרשות המקומית עם התייחסות להיטל השבחה
* ייפוי כח בלתי חוזר
* שטרימכר חתומים ומאומתים
* אישור של ועד הבית (אם מדובר על בית משותף) כי אין יתרת חוב לועד הבית
*אישור כי התשלומים השוטפים עד למועד המסירה שולמו (גז, חשמל, מים וכו')
* אישור מרשם המשכונות כי אין משכון על הנכס הנמכר. אם ישנה משכנתא - אישור של הבנק על סילוק משכנתא
בדרך כלל מדובר על רכישת דירה "על הנייר" ומבלי שיש לך אפשרות לבחון את המכלול. פעמים רבות נתקלים בקבלן שמתעכב בביצוע מסירת הנכס או קבלן שחלילה פשט את הרגל. יתכנו גם בעיות "קטנות" יותר כגון ליקויי בנייה, שינויים ותוספות שעולות מעבר לתקציב, לכן הקפידו להעזר בעו"ד ולצפות את העתיד, ככל שניתן
* חשוב לרכוש את הנכס רק מקבלן רשום ב"פנקס הקבלנים". אל תתביישו לבקש לראות את התעודההמעידה כי הקבלן שילם דמי חבר לשנה הנוכחית
* לבחון פרוייקטים קודמים של הקבלן ולבצע בירור מקיף לגבי אמידותו. כבר קרו מספיק מקרים בהם הקבלן "פשט את הרגל" והותיר את המבנה לא גמור
* וודאוכי יש לקבלן היתר בנייה (שמותאם לתב"ע-תיק בניין ערים) מהרשות המקומית שבשטחה נבנה הנכס
* בקשומהקבלן אישור המעיד כי אין לו חוב לרשויות המס (מס רכוש ומס הכנסה), מה שכאמור יעכב את העברת הזכויות בנכס על שמכם
* יש לבחון את החוזה ונספחיו, כך שעלות ביצוע השינויים יהיה ידוע, כך גם לגבי איחור במסירה בעקבות השינויים. יש לבחון האם המחיר כולל מע"מ ופיתוח. מה כולל הרכוש המשותף וכיוב'
* לוודא כי ביצוע תשלומים יתבצע בהתאם לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כאשר העקרון הוא תשלום לפי התקדמות הבנייה
* אחריותקבלן לנכס ולשינויים, ככל שבוצעו. לוודא כי הקבלן שממנו רכשתם את הנכס אחראי כלפיכם ולא קבלן משנה שאינכם מכירים
מילות חיפוש: שכר טרחה, שכר טירחה, מומלץ, עו"ד, קבלן, יד שנייה, דירה, מגרש, בדיקות, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, אחריות, ביטוח, בניין, ישן, חדש, חנייה, שכ"ט, מע"מ, מס הכנסה, מיסים, מיסוי מקרקעין, רחובות, מתווך, דמי תיווך, עיסקה, עסקה, היתר בניה, טופס 4, חוק המכר, משכנתא, משכנתאות, נוטריון, בנק, זיכרון דברים, זכרון דברים, ביטול, הטעייה, חוזה, הסכם, מצג שווא, תום לב, מדרגות מס
